Crna Gora je 14. avgusta 2025. godine dobila novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata. Vlasnici imaju samo šest mjeseci da svoje objekte upišu u katastar i podnesu zahtjev za legalizaciju, inače rizikuju rušenje ili gubitak vlasništva. Novi propisi uvode satelitske snimke, strože uslove, olakšice za socijalno ugrožene i visoke kazne za one koji ne poštuju rokove. Detaljno analiziramo uslove, rokove, naknade i posljedice ovog zakona te objašnjavamo kako će legalizacija uticati na vlasnike, tržište nekretnina i ekonomiju Crne Gore.

Zašto je donesen novi zakon?

Crna Gora je proces legalizacije bespravnih objekata počela 2017. godine, ali se pokazalo da prethodni Zakon o planiranju prostora nije dao željene rezultate – legalizovano je tek oko 3.217 od preko 60.000 predatih zahtjeva.

Divlja gradnja je ostavila dubok trag na prostoru i budžetima opština, a neriješena imovinsko‑pravna situacija blokira promet nekretninama, investicije i poreske prihode. Novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, usvojen 31. jula 2025. i objavljen u „Službenom listu CG“ broj 91/2025, stupio je na snagu 14. avgusta 2025. i predstavlja pokušaj da se uvede red, poveća pravna sigurnost i podstakne investicioni ciklus.

Ko se smatra bespravnim graditeljem?

Zakon precizno definiše šta je bespravni objekat. To je zgrada ili njen dio koji je izgrađen, dograđen, nadograđen ili rekonstruisan bez građevinske dozvole ili suprotno uslovima dozvole.

U kategoriju bespravnih objekata spadaju i pomoćni objekti (garaže, šupe, prateće strukture), kao i objekti poljoprivredne namjene i objekti za kulturna dobra ako nemaju dozvolu.

Ključni uslovi za legalizaciju

Vidljivost na satelitskom snimku – Objekat mora biti evidentiran na satelitskom ili aerofotogrametrijskom snimku teritorije Crne Gore. Objekti koji se ne vide na snimku neće moći biti legalizovani niti uključeni u promet. Kadastar će po službenoj dužnosti poništiti upis bespravnog objekta koji nije vidljiv na snimku.

Upis u katastar – Vlasnik mora u roku od šest mjeseci od stupanja zakona na snagu pokrenuti upis objekta u katastarsku evidenciju. Objekat koji do 14. februara 2026. ne bude upisan u katastar biće porušen, a investitor će snositi troškove rušenja.

Lokacija i prostorni plan – Legalizacija nije moguća ako je objekat podignut na zemljištu planiranom za infrastrukturu (putevi, škole, bolnice), ako prelazi granice vlasničke parcele ili je privremene prirode i građen od materijala koji ne obezbjeđuju stabilnost. U pojedinim situacijama zakon dopušta legalizaciju i u zonama bez planskog dokumenta, ali ne u zaštićenim parkovima i područjima od posebnog značaja
monitor.co.me

Riješeni imovinsko‑pravni odnosi – Vlasnik mora dokazati pravo svojine na objektu i zemljištu ili dostaviti dokaz o pokretanju postupka pred sudom. Za objekte izgrađene na državnom ili opštinskom zemljištu, lokalne uprave su dužne da u roku od 30 dana objave javni poziv za otkup zemljišta. Ako vlasnik ne zaključi ugovor, objekat prelazi u državnu svojinu.

Pristup javnoj saobraćajnici – Objekat mora imati kolski ili pješački pristup sa gradske saobraćajnice ili javnog puta.

Tehnička stabilnost – Za objekte do 200 m² dovoljna je izjava vlasnika da je objekat statički i seizmički stabilan i funkcionalan. Za objekte od 200 do 500 m² potrebna je potvrda licencirane firme, a za objekte veće od 500 m² obavezan je elaborat o seizmičkoj i statičkoj stabilnosti sa revizijom.  Objekti koji ne zadovoljavaju ove uslove mogu se rekonstruisati u roku od tri godine.

Kategorije objekata i nadležnost – Lokalna samouprava rješava zahtjeve do 500 m². Novi organ, Uprava za legalizaciju, rješava zahtjeve za objekte preko 500 m², turističke objekte (hoteli sa četiri i pet zvjezdica) i objekte u zaštićenim zonama. Uprava će biti formirana u roku od 120 dana, a zakon važi pet godina.

Procedura legalizacije

Zahtjev za legalizaciju podnosi se nadležnom organu uz obaveznu dokumentaciju: elaborat premjera izvedenog stanja (izrađuje ga licencirana geodetska organizacija), fotografije svih fasada u JPG formatu, dokaz o upisu u katastar i, po potrebi, dokaz o riješenim imovinsko‑pravnim odnosima.

Novi zakon uvodi digitalnu aplikaciju koja vodi podnosioca kroz korake legalizacije; u postupak se uključuje komisija sa geodetom, pravnikom i arhitektom koja na licu mjesta provjerava stanje i upoređuje ga sa elaboratom.

Lokalni organ dužan je da u roku od šest mjeseci od prijema zahtjeva obavijesti podnosioca o potrebnoj dokumentaciji, a za upis u katastar i druge radnje postoje precizni rokovi (npr. poziv da se dostave dokumenti u roku od 90 dana).

Naknade i olakšice

Naknada za urbanu sanaciju – Vlasnici legalizovanih objekata plaćaju naknadu za urbanu sanaciju, od koje 80 % ide opštini, a 20 % državnom budžetu. Iznos zavisi od zone, planskog dokumenta, namjene i opremljenosti zemljišta i obračunava se po kvadratu. Lokalne samouprave imaju tri mjeseca da odrede cijene, a nastojanje je da se one vrate na nivo iz 2020. godine.

Posebna naknada za primorje – Za objekte na crnogorskom primorju plaća se dodatna naknada u skladu sa zakonima o regionalnom vodosnabdijevanju, najviše u 36 rata.

Visina naknade po namjeni – Zakon uvodi visoku tarifu za luksuzne hotele i turistička naselja. Prema tvrdnjama Ministarstva, naknada za hotele i rizorte iznosi 400–800 € po kvadratu i plaća se jednokratno ili u najviše 60 rata, dok neki izvještaji navode da će se u finalnoj verziji kretati od 1.500 do 5.000 € po kvadratu; opštine još nisu usvojile konačne iznose. Za objekte osnovnog stanovanja naknada je znatno niža.

Rate i popusti – Socijalno ugrožene kategorije dobijaju popust: 50 % za objekte osnovnog stanovanja i do 90 % za samohrane roditelje, osobe sa invaliditetom, djecu bez roditeljskog staranja, porodice sa djecom sa smetnjama u razvoju i pripadnike RE populacije.

Popusti se ne kumuliraju. Vlasnici osnovnih stambenih objekata mogu da plate naknadu u do 360 mjesečnih rata, vlasnici drugih objekata u do 120 rata, a vlasnici luksuznih hotela u najviše 60 rata. Za jednokratno plaćanje otkupa zemljišta predviđen je popust od 20 %.

Rokovi i kazne

Šestomjesečni rok za prijavu – Vlasnici bespravnih objekata imaju šest mjeseci od 14. avgusta 2025. da podnesu zahtjev za legalizaciju i da upišu objekat u katastar. To znači da je krajnji rok 14. februar 2026. Nakon tog datuma, objekti bez upisa neće moći da se legalizuju, neće biti mogući notarski promet (prodaja, zakup), a inspekcija može donijeti rješenje o rušenju.

Upis u katastar kao uslov za promet – Notarska komora je obustavila promet sa bespravno izgrađenim objektima; bez rješenja o legalizaciji i upisa u katastar nije moguće prodati, pokloniti ili opteretiti nekretninu.

Gubitak vlasništva – Za objekte na državnom ili opštinskom zemljištu lokalne vlasti su dužne da objave poziv za kupovinu zemljišta u roku od 30 dana. Ako vlasnici ne podnesu zahtjev, objekti prelaze u državnu svojinu.

Kazne – Zakon predviđa stroge kazne za nepoštovanje obaveza. Pravno lice može biti kažnjeno sa 1.000 do 40.000 € ako ne pribavi rješenje o legalizaciji, ne plati naknadu ili ne omogući pristup objektu inspektorima. Odgovorna lica u firmama, državnoj i lokalnoj upravi mogu biti kažnjena sa 60 do 4.000 €, preduzetnici sa 300 do 12.000 €, a fizička lica sa 60 do 4.000 €. Kazne su predviđene i za organe uprave koji ne ispune svoje obaveze (vođenje evidencija, usklađivanje cjenovnika, dostavljanje rješenja i obezbjeđenje alternativnog smještaja).

Šta legalizacija znači za vlasnike?

Legalizacija donosi pravnu sigurnost: legalizovani objekat postaje dio formalne evidencije, pa ga vlasnik može bez straha koristiti kao kolateral za kredit, prodati, iznajmiti ili ostaviti u nasljedstvo. Takođe, rješenje o legalizaciji štiti od rušenja i uklanja rizik da objekat pređe u državnu svojinu.

Međutim, vlasnici se moraju pripremiti na finansijski izdatak – naknada za urbanu sanaciju može biti značajna, naročito za veće ili luksuzne objekte, a geodetski elaborati i seizmičke studije takođe koštaju. Za socijalno ugrožene grupe predviđene su olakšice, ali i oni moraju podnijeti zahtjev u roku.

Vlasnici objekata koji su već podnijeli dokumentaciju u prethodnom postupku ne moraju ponovo predavati sve papire; opštine će po službenoj dužnosti pokrenuti te zahtjeve.

Kako će zakon uticati na tržište nekretnina?

Kratkoročno, tržište nekretnina će se usporiti jer notari ne smiju obaviti promet sa nelegalnim objektima. Mnoge transakcije su već suspendovane, što pogađa kupce i prodavce, ali i agencije za nekretnine koje upozoravaju na ustavnost zabrane prometa.

Srednjoročno i dugoročno, zakon može imati pozitivan efekat na tržište i bankarski sektor. Kada se objekti legalizuju, povećaće se ponuda nekretnina sa „čistom“ dokumentacijom, što smanjuje rizike i omogućava da se nekretnine koriste kao zalog za kredite. Transakcije će postati transparentnije, a vlasnici će plaćati poreze i naknade, čime će se povećati prihodi budžeta. Ministarstvo očekuje da će legalizacija aktivirati tržište nepokretnosti i omogućiti nove investicione cikluse.

Zakon takođe predviđa da se sredstva prikupljena kroz naknade koriste za izgradnju komunalne i druge infrastrukture u naseljima sa legalizovanim objektima, što bi moglo povećati kvalitet života i vrijednost nekretnina u tim zonama.

Šta dobija država i lokalne samouprave?

Povećanje prihoda – Legalizacijom objekata lokalne samouprave dobijaju značajne prihode od naknada za urbanu sanaciju, taksi za upis i poreza na nepokretnosti. Ovaj dodatni novac namijenjen je za komunalno opremanje i razvoj infrastrukturnih projekata.

Bolji prostorni red – Uvođenjem satelitskih snimaka i digitalnih procedura država dobija alat za praćenje nove gradnje i sprečavanje divlje gradnje. Lokalne uprave moraju u roku od pet mjeseci popisati nelegalne objekte u svojim opštinama, što prvi put stvara potpunu bazu podataka o stanju na terenu.

Podsticaj investicijama – Jasna pravila i sigurno pravo svojine privući će investitore, naročito u turističkom sektoru gdje su nelegalni projekti stvarali reputacioni rizik. Banke i investitori zahtijevaju čist „titel“ prije ulaganja; legalizacijom se uklanja barijera.

Socijalni aspekt – Zakon nudi olakšice i duge rokove otplate za socijalno ugrožene i garantuje alternativni smještaj kada se ruši objekat koji služi kao osnovno stanovanje. Time se nastoji izbjeći socijalna katastrofa i izbjeći da najsiromašniji ostanu bez krova nad glavom.

Kontroverze i izazovi

Novi zakon je izazvao i kritike. Mreža nevladinih organizacija Sjevera upozorava da legalizacija u zaštićenim zonama i masovna amnestija divlje gradnje podrivaju pravni poredak i devastiraju životnu sredinu.

Aktivisti tvrde da se zakon pretvara u nagradu za one koji su kršili pravila, dok su građani koji su godinama tražili dozvole i poštovali procedure ispali „budale“. Ekološke organizacije zabrinute su jer se ne ispituje porijeklo novca koji je ulagan u nelegalne hotele i apartmanske komplekse. Postavlja se pitanje da li će legalizacija zaista zaustaviti divlju gradnju ili će poslati signal da je „gradnja bez dozvole“ isplativa ako se kasnije plati naknada.

Druga bojazan odnosi se na inspekcijski kapacitet. Ministarstvo priznaje da do sada nije bilo dovoljno inspektora da kontrolišu gradilišta. Ako lokalne samouprave ne pojačaju nadzor, nove prijave za legalizaciju mogle bi zatrpati sistem. U prvoj polovini 2025. godine broj neriješenih zahtjeva dostizao je preko 62.000. U takvim uslovima, pitanje je koliko brzo će organi obraditi nove zahtjeve i da li će rokovi ostati samo mrtvo slovo na papiru.

Konačno, visina naknada za luksuzne hotele i turistička naselja mogla bi obeshrabriti investicije u turizmu. Ako se tarife zadrže na višem nivou (1.500–5.000 € po kvadratu), investitori će možda odustati ili potražiti alternativne lokacije. S druge strane, niske takse bile bi nepravedne prema građanima koji legalizuju skromne kuće i plaćaju visoke procente svog prihoda.

Šansa za novi početak ili nova kontroverza?

Novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata predstavlja balans između štapa i mrkve. Sa jedne strane, država nudi priliku da se nezakonito sagrađeni objekti uvedu u legalne tokove, uz olakšice i duge rokove otplate. Sa druge strane, uvode se satelitski snimci, digitalne aplikacije, strogi rokovi i drakonske kazne za one koji ignorišu zakon. Zakon ima potencijal da poveća fiskalne prihode, podstakne investicije i podigne kvalitet urbanog planiranja. Međutim, njegova uspješnost zavisi od pravovremene izrade planskih dokumenata, kapaciteta inspekcija i poštenog utvrđivanja naknada.

Za vlasnike bespravnih objekata poruka je jasna: ne čekajte zadnji dan. Podnošenje zahtjeva do 14. februara 2026. i upis objekta u katastar su minimalni uslovi da se izbjegne rušenje, gubitak vlasništva i visoke kazne. Legalizacija nije samo administrativni teret; ona je ulaznica u formalnu ekonomiju koja vam omogućava da svoju imovinu koristite bez straha.