Najavljene izmjene Zakona o porezu na nepokretnosti unose novu neizvjesnost u tržište — stručnjaci poručuju da cijene kvadrata vjerovatno neće naglo porasti, ali bi vlasnicima zemljišta i praznih stanova moglo postati skuplje da ih drže neiskorišćene.

Crna Gora već godinama obračunava godišnji porez na nepokretnosti po sistemu koji, na papiru, djeluje jednostavno: osnova je tržišna vrijednost imovine, a stopu od 0,25 do 1% određuju same opštine. Međutim, u praksi, svaka opština ima sopstvenu metodologiju i koeficijente koji prave razliku između vlasnika u jednoj zoni i njihovih komšija samo nekoliko stotina metara dalje.

U takvom ambijentu, najave da će Zakon o porezu na nepokretnosti uskoro biti izmijenjen izazvale su pažnju i građana i investitora. Iako se suština modela ne mijenja, moguće korekcije na lokalnom nivou i nova pravila tumačenja “tržišne vrijednosti” otvaraju pitanje – koliko će vlasništvo nad imovinom u Crnoj Gori postati skuplje.

Lokalne odluke – prava linija fronta

Ministarstvo finansija je potvrdilo da osnovni raspon stopa ostaje isti, ali da lokalne samouprave zadržavaju punu autonomiju da propišu svoje koeficijente. Upravo tu nastaje prostor za razlike: dok u Podgorici efekat može biti umjeren, u Budvi, Tivtu ili Baru porez bi mogao osjetno porasti ako opštine odluče da „isprate“ tržišnu realnost naglo skupljih kvadrata.

U prevodu: zakon je okvir, ali račun stiže iz opštine.

Koliko će to zaista koštati?

Da bi se razumjelo o čemu je riječ, dovoljno je pogledati jednostavan primjer.

Za stan od 150.000 eura, godišnji porez iznosi:

• pri stopi od 0,25% – 375 eura godišnje,
• pri 1% – 1.500 eura.

Drugim riječima, ako opština poveća efektivno opterećenje sa 0,25% na 0,8%, račun skače sa 375 na 1.200 eura godišnje – razlika od 825 eura.

Za zemljište vrijedno 50.000 eura, opseg poreza se kreće od 125 do 500 eura godišnje. Nije ogromna cifra, ali za vlasnike koji drže više parcela ili prazne placeve, to postaje signal da “mrtvi kapital” više nije jeftin.

Stanovi ne poskupljuju – ali kirije mogu

Ekonomski analitičari smatraju da porez na imovinu neće direktno podići cijene novogradnje, jer on ne utiče na trošak gradnje. Investitori ga ne plaćaju tokom izgradnje, već ga snose krajnji vlasnici nakon kupovine.

„Ovo nije porez koji ulazi u troškovnik developera, već trošak vlasništva. Dakle, cijena kvadrata se neće mijenjati zbog poreza na imovinu, ali može porasti cijena zakupa, jer vlasnici iznajmljivači pokušavaju da nadoknade taj trošak“, objašnjava analitičar tržišta Marko Nikitović za Investitor.

U gradovima poput Podgorice, Budve i Tivta, gdje je tražnja jaka, taj „preliv“ troška može iznositi i 50 do 70 eura mjesečno više na kiriju kod skupljih stanova.

S druge strane, povećanje poreza na prazne stanove i zemljište može imati pozitivan efekat – natjerati vlasnike da ih aktiviraju, izdaju ili prodaju, čime bi ponuda na tržištu porasla i ublažila rast cijena u dužem roku.

Zemljište postaje “vruća roba”

Najveći efekat promjena mogao bi se osjetiti na građevinskom zemljištu. Ako opštine povećaju koeficijente za lokaciju i namjenu, trošak “ležanja” placeva bez gradnje postaje ozbiljan.

To bi, kažu stručnjaci, moglo ubrzati odluke o gradnji ili prodaji parcela – naročito u opštinama gdje se već planira rast cijena kroz nove DUP-ove ili infrastrukturne projekte. Drugim riječima, land-banking era u Crnoj Gori mogla bi se bližiti kraju.

Pravna neizvjesnost i retroaktivnost

Najveći dio javne rasprave trenutno se vodi oko pravne jasnoće i potencijalne retroaktivnosti izmjena. Predsjednik države i dio pravne struke upozorili su da se određene odredbe odnose na period koji je već prošao, što bi moglo biti ustavno sporno.

Takva neizvjesnost, poručuju investitori, ne pogađa samo poljoprivredno zemljište ili imanja, već i opštu percepciju predvidivosti poreskog sistema – ključnu za ozbiljne projekte.

Ko dobija, a ko gubi

Dobitnici:

• Aktivni developeri koji brzo realizuju projekte – plaćaju porez kraće vrijeme.
• Stanari, jer se potencijalno oslobađa više praznih jedinica za izdavanje.

Gubitnici:

• Vlasnici praznih stanova i zemljišta u atraktivnim zonama.
• Manji iznajmljivači u slabije razvijenim sredinama gdje kirije ne mogu porasti dovoljno da pokriju rast poreza.

Porez na imovinu je neophodan i predstavlja jedan od najstabilnijih prihoda lokalnih budžeta. Međutim, njegovu efikasnost ruši neujednačena i netransparentna primjena.

Predvidiv sistem – sa jasno objavljenim zonama, koeficijentima i rokovima – mogao bi pretvoriti ovaj porez iz “prijetnje” u instrument urbane politike koji stimuliše održivi razvoj i bolje planiranje gradova.