Ulazak Crne Gore u Evropsku uniju sve je izvjesniji – ali da li će i tržište nekretnina doživjeti eksplozivan rast cijena?

Crnogorsko tržište nekretnina već nekoliko godina bilježi snažan rast cijena, a najave da bi zemlja mogla postati članica EU do 2028. godine dodatno pojačavaju interesovanje kupaca i investitora.

Mnogi se pitaju hoće li se po ulasku u EU ponoviti scenariji iz drugih država – da li će cijene skočiti i do 50% kao što je zabilježeno u nekim slučajevima susjedstva (primjer Hrvatske). U nastavku analiziramo kratkoročne efekte pristupanja EU, osvrt na iskustva drugih zemalja, specifičnosti crnogorskog tržišta te posebno stanje na primorju i u Podgorici, uz pregled investitorskog interesa. Cilj je dati medijski informativan, činjenični pregled očekivanja na tržištu nekretnina Crne Gore u kontekstu predstojećeg članstva u EU.

Kratkoročni efekti ulaska u EU: Šta odmah očekivati?

Stručnjaci ističu da neće doći do trenutnog, naglog skoka cijena nekretnina samim činom ulaska Crne Gore u EU. Potpredsjednik Udruženja agencija za nekretnine Veselin Dragaš ranije je ocijenio da su očekivanja preuveličana – tržište zavisi od mnogo faktora (ponuda, potražnja, ekonomski rast, inflacija, poreska politika, kamatne stope), a ne samo od članstva u EU.

Nekretnine generalno ne reaguju “preko noći” na ekonomske promjene; potreban je duži period da dođe do značajnijeg rasta ili pada cijena.

Drugim riječima, ulazak u EU sam po sebi neće izazvati cjenovni “bum”. U kratkom roku vjerovatnija je stabilizacija ili umjeren nastavak rasta koji je već u toku. Primjera radi, u drugom kvartalu 2025. zabilježen je rast cijena od svega ~2% u odnosu na prvi kvartal, što je najsporiji kvartalni rast u posljednjih 5 godina, i signal kratkoročne stabilizacije tržišta. Ipak, na godišnjem nivou cijene su i dalje oko 20% više nego prethodne godine.

.Očekuje se da će rast cijena stambenih kvadrata biti nastavljen umjerenim tempom usljed poskupljenja građevinskog materijala, nedostatka radne snage i drugih troškova, ali bez dramatičnih skokova direktno povodom članstva u EU.

Važno je naglasiti da će državne politike imati ključnu ulogu u kratkoročnom kretanju tržišta. Vlada kroz zakone može olakšati ili otežati rješavanje stambenog pitanja građana i privlačenje investitora, pa će domaće odluke i dalje više uticati na tržište nego sam čin pristupanja Uniji. Brza harmonizacija propisa s EU bez adekvatnih analiza mogla bi i negativno da se odrazi na tržište. Dakle, kratkoročno neće biti automatskog rasta od 50%, već će cijene uglavnom pratiti postojeće trendove uz manje korekcije, sve u zavisnosti od opšte ekonomske situacije i poteza države.

Iskustva drugih zemalja: Hrvatska i širi region

Iskustva susjednih i sličnih zemalja koje su ušle u EU pružaju vrijedan uvid. Hrvatska, koja je postala članica 2013. godine, zabilježila je značajan rast nekretninskih cijena poslije ulaska – od oko 30% pa do preko 60% u zavisnosti od lokacije. Najveći skok desio se u atraktivnim obalnim područjima i većim gradovima, gdje je članstvo u EU donijelo veći nivo sigurnosti ulaganja, povjerenje stranih kupaca i pojačanu investicionu aktivnost.

Ipak, treba naglasiti da se taj rast odvijao postepeno tokom više godina, a ne odjednom. Prema analizama, nema jednostavne korelacije da je samo ulazak u EU direktan uzrok – u slučaju Hrvatske na ukupni rast (procijenjen na ~70% od 2013. do danas) uticali su i oporavak od recesije, turistički bum, globalni trendovi i dr.

Drugim riječima, efekat EU se prepliće sa ostalim faktorima, ali jeste dao pozitivan doprinos kroz povećanje investicione sigurnosti.

Sličan obrazac uočen je i u zemljama koje su pristupile Uniji ranije. Rumunija i Bugarska (članice od 2007.) imale su niske startne cijene, ali im je EU integracija otvorila vrata stranim investicijama i kreditima, ubrzala modernizaciju gradova i podstakla ekonomski rast. Posljedično, vrijednosti nekretnina su postepeno rasle tokom narednih godina nakon učlanjenja.

Naravno, tržišta nekretnina tih zemalja prolazila su i kroz cikluse (npr. globalna kriza 2008. uticala je na pad), ali dugoročni trend je bio uzlazan zahvaljujući boljoj investicionoj klimi i pristupu većem tržištu kapitala EU.

Ključna lekcija tuđih iskustava jeste da EU članstvo podstiče rast, ali najveće promjene ne dolaze preko noći. Često se značajan rast cijena dešava već u periodu prije samog ulaska, kako investitori anticipiraju buduće trendove i žele da kupe na vrijeme dok su cijene povoljnije. Tako je, recimo, u mnogim zemljama kandidatima tržište nekretnina “živnulo” u završnim fazama pregovora. Ulazak u EU zatim učvršćuje taj trend: donosi dugoročno stabilniji okvir, više stranog kapitala i povoljnije finansiranje, što sve može dalje pozitivno uticati na potražnju nekretnina. Nagli skok od 50% odmah po ulasku nije pravilo – ali značajan rast od nekoliko desetina procenata kroz naredne godine jeste realan scenario, sudeći po regionalnim primjerima.

Specifičnosti crnogorskog tržišta nekretnina

Crna Gora ima niz specifičnosti koje utiču na tržište nekretnina i koje će odrediti kako će EU integracija djelovati na cijene. Prije svega, cijene kvadrata u Crnoj Gori su još ispod evropskog prosjeka, naročito u poređenju sa mediteranskim članicama EU. To znači da postoji prostor za rast – Crna Gora je relativno povoljnija i privlačna kupcima koji traže mediteransku nekretninu po nižoj cijeni prije nego što eventualno poskupi.

Upravo ta kombinacija pristupačnijih cijena i atraktivnih lokacija (more, planine, klima) čini je magnetom za strane kupce.

Drugo, crnogorsko tržište karakteriše izuzetno visoko učešće stranaca. Strani kupci čine čak 80% svih transakcija nekretnina, dok su domaći kupci manjina na tržištu. Glavni strani investitori dolaze iz ekonomsky snažnijih zemalja (SAD, zapadna Evropa, ali i region – npr. Srbija, Rusija, Turska) i raspolažu mnogo većom platežnom moći od prosječnog građanina Crne Gore.

Stranci često kupuju luksuznije nekretnine ili turističke objekte, dok su lokalni kupci fokusirani uglavnom na stanove za rješavanje ličnog stambenog pitanja. Ovakva struktura znači da potražnja i cijene nisu ograničene lokalnom kupovnom moći, već ih pogoni međunarodni interes. Zato je Crna Gora u poslednjih nekoliko godina zabilježila eksplozivan rast cijena kvadrata – prosječna cijena novogradnje skočila je sa ~951 €/m² u 2020. na oko 2.158 €/m² početkom 2025, što je rast od 126% za samo pet godina. Nagli porast dijelom je posljedica ulaganja stranaca, globalne inflacije (kupovina nekretnina kao zaštita od gubitka vrijednosti novca) i rasta troškova gradnje.

Stručnjaci upozoravaju da ovako visoke cijene već sada isključuju mnoge domaće kupce i smanjuju njihovo interesovanje, ali dokle god strani kapital pritječe i tržište je aktivno, teško je očekivati pad – država čak ima koristi od poreza na promet i gradnju nekretnina (iako ostaje društveni problem nedostupnosti stanova za lokalno stanovništvo).

Treća specifičnost je mala veličina i fokusiranost tržišta. Tržište nekretnina Crne Gore je relativno malo i koncentrisano na nekoliko područja, pa veće investicije mogu imati nesrazmjerno snažan uticaj. Ponuda je ograničena – kvalitetnih nekretnina nema dovoljno i ono što se pojavi brzo bude prodato.

Domaća građevinska operativa nema kapaciteta da drastično poveća ponudu stanova, što znači da je tržište sklono pregrijavanju kada potražnja naglo poraste. Već sada se vidi da nedostatak lokacija za gradnju u najatraktivnijim zonama (primorje, centar Podgorice) stvara pritisak na cijene.

Crna Gora je već usvojila euro kao valutu, što eliminiše valutni rizik za investitore i olakšava strancima poređenje cijena sa matičnim tržištima – to je bila prednost i prije formalnog članstva u EU.

Konačno, poreska politika i regulativa trenutno su dosta povoljni za investitore u poređenju sa EU standardima, što je stimulisalo strana ulaganja. Niže poreske stope, jednostavniji boravak za strance vlasnike nekretnina i programi poput ekonomskog državljanstva (koji je privremeno nudio pasoš za ulaganja) privukli su mnoge kupce. Međutim, približavanje EU znači usklađivanje propisa – ukidanje “zlatnih pasosa”, strožiji uslovi za boravišne dozvole i rast poreza ka evropskom nivou mogli bi donekle umanjiti tu atraktivnost.

Dragaš upozorava da najavljene izmjene Zakona o strancima i izjednačavanje poreskih stopa sa evropskim mogu učiniti da dio investitora preusmjeri interesovanje na druge zemlje, ako Crna Gora ne ponudi druge konkurentske prednosti. Dakle, efekat EU članstva neće biti jednostran – s jedne strane veća stabilnost i pristup finansijama, s druge potencijalni gubitak dosadašnjih privilegija za investitore.

Primorje i Podgorica: Regioni u fokusu rasta

Crnogorsko primorje, poput Budve na slici, već godinama je centar nekretninskog buma zahvaljujući stranim kupcima i turističkoj atraktivnosti.

Primorska područja tradicionalno prednjače po cijenama i interesovanju investitora. Tu su nekretnine najviše poskupjele i tu se očekuje najizraženiji uticaj EU članstva. Na crnogorskom primorju stranci dominiraju kao kupci – u obalnim opštinama većina kupovine dolazi od inostranih investitora koji traže vile, apartmane za odmor ili investicione stanove za rentiranje turistima.

Ulaskom u EU, interesovanje ovih kupaca moglo bi još porasti, jer će Crna Gora biti percipirana kao sigurnije okruženje unutar jedinstvenog evropskog tržišta. Međutim, ponuda na moru je ograničena – atraktivne lokacije pored obale su malobrojne. Stručnjaci prognoziraju da će na primorju doći do daljeg jačanja potražnje nad ponudom, što će neminovno dovesti do rasta cijena kvadrata.

Drugim riječima, ako bude nekretninskog “booma” u Crnoj Gori povodom EU, najprije će se osjetiti u Budvi, Kotoru, Tivtu, Baru, Ulcinju i sličnim primorskim opštinama. Već sada cijene stanova na moru dostižu rekordne nivoe – prosječna cijena novogradnje na primorju početkom 2025. iznosila je oko 2.328 €/m².

Luksuzne nekretnine u Budvi i Kotoru idu i znatno iznad tog prosjeka, pogotovo na ekskluzivnim lokacijama. Ulazak u EU mogao bi primorje pretvoriti u još poželjniju destinaciju za kupce iz zapadne Evrope, čime bi se nastavila dinamika rasta vrijednosti nekretnina na obali.

Podgorica, glavni grad Crne Gore, bilježi ubrzan rast cijena stanova – danas su gotovo izjednačene sa primorskim prosjekom.

Kao administrativni i ekonomski centar, Podgorica je drugi ključni region u kojem se dešava nekretninski bum. Posljednjih godina cijene stanova u Podgorici sustigle su primorje – razlika koja je nekad bila velika sada je gotovo izbrisana.

Prosječna cijena novogradnje u Podgorici dostigla je oko 2.066 €/m² u prvom kvartalu 2025, dok je na primorju ~2.328 €/m², što je razlika od svega ~250 €. Razlozi za skok Podgorice su višestruki: veliki priliv stanovništva, rast prosječnih plata i olakšan pristup stambenim kreditima stvorili su talas domaćih kupaca na kredit koji po prvi put ulaze na tržište.

Istovremeno, Podgorica postaje sve interesantnija i stranim ulagačima zbog poslovnih razloga – otvaraju se nove kompanije, regionalna predstavništva, a u perspektivi članstva u EU očekuje se dolazak novih institucija, diplomatskih misija i sl., što će povećati potražnju za poslovnim prostorom i kvalitetnim stanovima za iznajmljivanje. Stručnjaci ocjenjuju da će glavni grad imati kontinuiran rast cijena ulaskom u EU, zahvaljujući otvaranju novih radnih mjesta i prilivu stanovništva koje prati integraciju.

Drugim riječima, Podgorica bi mogla doživjeti scenario sličan drugim prijestonicama novih članica EU – rast cijena nekretnina zbog jačanja ekonomskih aktivnosti i povećane potražnje za urbanim životom.

Naravno, ne treba zaboraviti ni druge regione. U sjevernom dijelu Crne Gore očekuje se mirnija dinamika – manje opštine neće osjetiti direktan skok, ali centri sa turističkim potencijalom na sjeveru, poput Kolašina i Žabljaka, već bilježe veće investicije i tu bi cijene mogle rasti brže od ostatka unutrašnjosti. Ti gradovi, zahvaljujući razvoju zimskog turizma i infrastrukture, postali su interesantni kako stranim tako i domaćim ulagačima (npr. gradnja ski-centara, resorta), pa bi EU integracija i tu indirektno pomogla kroz lakši pristup investicionim fondovima i tržištu EU turista. Sumirano, fokus rasta cijena ostaje na primorju i Podgorici kao najatraktivnijim područjima, dok će ostali regioni imati blaži rast zavisno od lokalne potražnje i investicija.

Investitorsko interesovanje: Ko kupuje i šta donosi EU?

Crnogorsko tržište nekretnina je već sada visoko internacionalizovano, a potencijalni ulazak u EU dodatno utiče na strategije investitora. Ključne karakteristike trenutnog investitorskog interesa su:

Dominacija stranih kupaca: Kao što je pomenuto, preko 80% kupaca su stranci – najviše iz zemalja kao što su SAD, Njemačka, Poljska, Češka, Srbija, Rusija, Turska i Kanada. Zapadnoevropski i američki ulagači sve češće gledaju na Crnu Goru kao “novu Hrvatsku”, tj. tržište u ranoj fazi rasta sa perspektivom snažnog skoka vrijednosti po ulasku u EU. Regionalni investitori (npr. iz Srbije) privučeni su kulturnom i jezičkom bliskošću i većim prinosima nego na domaćem tržištu, dok npr. turski investitori vide Crnu Goru kao stabilnu, manje zasićenu alternativu za ulaganje na Mediteranu.

Investicije usmjerene na rentijerski i turistički potencijal: Strani kupci ne traže nekretnine u Crnoj Gori samo za odmor, već i kao investiciju za iznajmljivanje. Primorski apartmani kupuju se radi turističkog rentiranja (Airbnb i sl.), što donosi prinos znatno veći nego klasično iznajmljivanje u zapadnoj Evropi. To objašnjava zašto primorje bilježi najveći rast cijena – mogućnost zarade od turizma podiže investicionu vrijednost stanova.

S druge strane, Podgorica privlači investitore zbog rastužeg tržišta dugoročnog najma (studenti, radnici, diplomate) i činjenice da je administrativni centar. Ulaskom u EU, očekuje se još veća potražnja za kancelarijskim prostorom, trgovinskim centrima i stanovima za strano osoblje firmi i ambasada, što investitori već sada prepoznaju.

Direktna strana ulaganja rastu: Podaci pokazuju da stranci značajno ulažu u crnogorske nekretnine – samo u prva tri mjeseca 2025. godine uložili su oko 113,5 miliona eura, što je 21% više nego u istom periodu prethodne godine. Ovaj trend rasta investicija vjerovatno će se nastaviti kako se približava članstvo, jer investitori žele da iskoriste trenutne cijene prije mogućeg daljeg rasta. Iskustva drugih država kažu da mnogi investitori “utrče” pred ulazak u EU – kupuju nekretnine dok su relativno jeftine, računajući da će vrijednost porasti nakon integracije.

Već sada postoji određeni broj kupaca i investitora koji ciljano kupuju “prije ulaska”, očekujući budući rast cijena. Ipak, zbog toga što tačan datum članstva nije fiksiran, još nema masovne navale isključivo iz tog razloga – sve se svodi na prognoze, kako primjećuje Dragaš.

Uticaj članstva na profile investitora: Kada Crna Gora postane članica EU, možemo očekivati promjenu u strukturi investitora. Povećana pravna sigurnost i uključenost u jedinstveno tržište vjerovatno će privući i institucionalne investitore (poput međunarodnih fondova, banaka, investicionih fondova za nekretnine) koji se možda trenutno drže po strani. Takođe, integracija finansijskog sistema znači dolazak više banaka i veću konkurenciju u bankarskom sektoru, što će oboriti kamatne stope na kredite.

Jeftiniji krediti povećaće kreditnu sposobnost domaćih kupaca i dodatno stimulisati potražnju za stanovima. Naravno, ta veća potražnja onda opet podiže cijene, što može umanjiti benefit za lokalne kupce ako plate ne prate rast.

S druge strane, stroži regulatorni okvir EU zahtijevaće veću transparentnost tržišta – što je dobrodošlo za ozbiljne investitore, ali će možda obeshrabriti one spekulativne. Država razmatra i mjere da obuzda pregrijavanje: pominje se progresivni porez na luksuzne i strane nekretnine kako bi se usporio nekontrolisani rast cijena i ostvario veći javni prihod.

Sve to ukazuje da će investitorski interes ostati visok, ali će se možda promijeniti njegov karakter – od individualnih kupovina ka većim projektima i organizovanijim ulaganjima.

Dugoročne prognoze

Sumirajući sve navedeno, ulazak Crne Gore u EU predstavlja vjetar u leđa već rastućem tržištu nekretnina, ali ne treba očekivati magični preokret preko noći. Kratkoročno neće doći do dramatičnog skoka – cijene će vjerovatno nastaviti da rastu umjereno, vođene postojećom potražnjom, troškovima gradnje i investicionim trendovima. Srednjoročno i dugoročno, članstvo u EU može dodatno ubrzati trend rasta vrijednosti nekretnina: ekonomski rast zemlje, rast standarda građana i veći priliv stranog kapitala postepeno će podizati platežnu moć i tražnju, pa samim tim i cijene kvadrata.

Iskustva država koje su ušle u EU upućuju na to da bi narednih 5-10 godina nakon pristupanja mogle donijeti značajne promjene na tržištu – možda ne momentalnih +50%, ali kumulativno moguće i više od toga, zavisno od lokalnih okolnosti.

Za Crnu Goru je bitno da strateški upravlja ovim procesom. Već sada tržište je usijano i cijene su na rekordima; izazov će biti kako iskoristiti investicioni talas koji donosi EU, a ublažiti negativne posljedice (npr. stambenu nedostupnost za građane). Potrebni su nova izgradnja i projekti (državni i privatni) kako bi se povećala ponuda i spriječio nekontrolisani rast cijena – u suprotnom, prijeti scenario u kom prosječan građanin teško može priuštiti stan u vlastitoj zemlji. Takođe, pametnom poreznom politikom može se osigurati da dio profita od nekretninskog buma bude usmjeren u javne fondove (za infrastrukturu, socijalnu gradnju itd.).

Na kraju, realnost je negdje između euforije i opreza. Neće svaka nekretnina automatski poskupiti 50% po ulasku u EU – ali najatraktivnije lokacije gotovo sigurno čekaju dodatni rast vrijednosti kako se integracija bude približavala.

Crnogorsko tržište nekretnina već je u zamahu i ulazak u EU biće katalizator koji će ga učvrstiti u evropskim okvirima. Za one koji planiraju kupovinu ili investiciju, mnogi savjetuju da ne čekaju predugo – velike promjene obično počnu prije samog ulaska, kada cijene tek počinju da prate evropski trend.

Istorija pokazuje da ko uđe ranije, profitira više, ali uz svijest da tržište nekretnina ostaje ciklično i da održiv rast zavisi od šireg ekonomskog napretka zemlje. Crnu Goru, sudeći po iskustvima i trenutnim pokazateljima, po ulasku u EU očekuje nastavak rasta cijena nekretnina, ali tempom koji će diktirati tržišni i ekonomski faktori, a ne jednokratan skok. Ukoliko se integracioni proces odvija kako treba i investiciona klima ostane povoljna, nekretnine bi mogle postati još vrednija razvojna šansa Crne Gore u narednom periodu.