U vremenu kada se inflacija obično posmatra kao udar na životni standard, određena grupa građana iz ovog procesa je izašla kao pobjednik. To su korisnici dugoročnih stambenih kredita sa fiksnom kamatnom stopom. Posebno oni koji su se zadužili prije desetak godina, kada su cijene stanova i prosječne plate bili znatno niži nego danas. To dokazuje i računica koji je napravio portal Bankar.me.

Kao primjer, uzećemo bračni par sa dvije prosječne zarade od po 500 eura, koji je uz podršku Vladinog programa “1000 plus”, prije deset godina kupio dvosoban stan od oko 60 kvadrata, po cijeni od 1.000 eura po kvadratu (ukupno 60.000 eura). Kredit su podigli na 20 godina uz kamatnu stopu od 3,99%.

Njihova mjesečna rata iznosila je oko 350 eura, što je tada predstavljalo 35% ukupnog kućnog budžeta, odnosno 70% jedne plate. Iako je to tada bio ozbiljan finansijski zalogaj, danas ta rata predstavlja znatno manji teret. Kako?

U 2025. godini, prosječna plata u Crnoj Gori je oko 1.000 eura, što znači  dataj  isti bračni par sada ima ukupna primanja od 2.000 eura. Njihova rata, međutim, nije se promijenila – i dalje je 350 eura, ali sada iznosi samo 17,5% njihovog kućnog budžeta. To znači da ono što je nekada bio ozbiljan mjesečni izdatak, danas je ta rata skoro neosjetna po njiihov kućni budžet, zahvaljujući inflaciji, rastu plata i fiksnim uslovima kredita.

Šta bi se desilo da isti stan kupuju danas?

Ako bi isti par danas odlučio da kupi identičan stan od 60 kvadrata, suočili bi se s potpuno drugačijim brojkama. Cijena kvadrata je porasla na oko 2.000 eura, pa bi stan sada koštao 120.000 eura – duplo više nego prije deset godina.

Uz isti period otplate (20 godina) i istu kamatu (3,99%), njihova mjesečna rata bi iznosila oko 700 eura ili oko 35 % njihovih ukupnih primanja. Na prvi pogled, opterećenje je proporcionalno – ali postoji razlika, jer je inflacija kroz godine “pojela” realnu vrijednost njihove rate. Današnji kupci ulaze u zaduženje koje već na startu iznosi dvostruko više, bez garancije da će rast plata nastaviti da prati troškove.

A šta bi mogli kupiti danas da im rata ostane ista?

Uz istu kamatu (3,99%) i rok otplate (20 godina), kredit od 60.000 eura danas više nije dovoljan za dvosoban stan, jer su cijene kvadrata porasle sa 1.000 na oko 2.000 eura. Umjesto toga, za taj iznos bi mogli kupiti garsioneru od 25 do 30 kvadrata, i to najčešće u prigradskim ili manje atraktivnim djelovima grada.

Dakle, ono što je nekada bila ulaznica za porodični dvosobni stan u glavnom gradu, danas je dovoljno samo za garsonjeru ili manji jednosoban stan na periferfiji i u izgradnji. Ovaj poremećaj između vrijednosti novca i cijene nepokretnosti još više naglašava koliko su korisnici stambenih kredita iz 2014. godine zapravo profitirali.

Inflacija kao saveznik dužnika

Iako nominalno plaćaju isti iznos, korisnici koji su kredt podigli prije 10 godina godine sada realno plaćaju mnogo manje, jer 350 eura iz 2015. ima znatno veću kupovnu moć od 350 eura danas. Taj inflatorni efekat se pretvorio u svojevrsnu “nevidljivu subvenciju” – kredit se ne mijenja, ali realna cijena njegovog servisiranja pada.

Zaključak je jasan. Oni koji su prije deset godina uzeli stambeni kredit,  sada imaju dvostruki razlog za zadovoljstvo – riješili su stambeno pitanje i imaju daleko manji finansijski pritisak nego što bi imali danas. U vremenu rasta cijena, oni su se “zaključali” u starim uslovima, a sadašnja tržišna realnost im ide u korist.