Iako prosječna plata u Crnoj Gori iznosi oko 1.000 eura, krov nad glavom postaje luksuz za većinu građana. Jednosoban stan danas košta i do 130.000 eura, a dvosoban i do 175.000, što znači da je za krov nad glavom potrebno između 90 i 175 prosječnih plata – i to bez uračunatih kamata na kredit. Ove brojke jasno pokazuju da je danas u Crnoj Gori kupovina stana bez dvije stabilne zarade u domaćinstvu gotovo nemoguća, dok je dvosoban stan realna opcija samo uz dugoročno zaduženje.

Iako prosječna neto zarada u Crnoj Gori iznosi oko 1.000 eura, kupovina stana i dalje je za većinu građana teško dostižan cilj bez dugoročnog zaduženja. Kada se prosječne cijene stanova uporede s primanjima, postaje jasno da je tržište nekretnina daleko od realne platežne moći građana. Naravno, treba uzeti u obzir da su primanja većine građana ispod državnpg prosjeka, sa minimalcem od 600 eura, odnosno 800 eura.

Prema trenutnim tržišnim cijenama, jednosoban stan površine 40 do 50 kvadrata košta između 90.000 i 130.000 eura, dok se cijena dvosobnog stana od 60 do 80 kvadrata kreće od oko 130.000 do 175.000 eura. U praksi to znači da bi za kupovinu jednosobnog stana bilo potrebno između 90 i 130 prosječnih plata, a za dvosoban i do 175 plata – pod uslovom da se cijela zarada odvaja samo za stan, što je, naravno, nerealno.

Zbog toga većina građana nema alternativu osim stambenog kredita. Portal Bankar je za potrebe računice koristio prosječnu kamatnu stopu od oko pet odsto, što odgovara aktuelnim uslovima na crnogorskom bankarskom tržištu za dugoročne stambene kredite. Na toj osnovi, uz učešće od 20 odsto, kredit od 80.000 eura za jednosoban stan rezultira mjesečnom ratom od oko 530 eura na 20 godina, odnosno oko 430 eura na 30 godina. Kod dvosobnog stana, gdje je iznos kredita oko 120.000 eura, mjesečna rata iznosi približno 800 eura za rok od 20 godina, odnosno oko 645 eura na 30 godina.

Ove računice pokazuju da čak i uz kamatu od oko pet odsto, koja se može smatrati umjerenom, stambeni kredit predstavlja značajno opterećenje za kućni budžet, naročito za domaćinstva sa jednom prosječnom zaradom, dok je za dvosoban stan i uz dvije plate neophodno dugoročno zaduženje i visok stepen finansijske stabilnosti.

Za domaćinstvo sa samo jednom prosječnom platom, ovakve rate su praktično neizvodljive jer „pojedu” više od 40 odsto mjesečnih prihoda, što je iznad bankarskih i životnih granica izdržljivosti.

Situacija se donekle mijenja tek kada u domaćinstvu postoje dvije prosječne plate, odnosno ukupni mjesečni prihodi od oko 2.000 eura. U tom slučaju, kredit za jednosoban stan postaje finansijski održiv: rata od 430 do 530 eura čini između 21 i 27 odsto ukupnih prihoda, što se uklapa u standardne bankarske kriterijume.

Kod dvosobnog stana, međutim, matematika je znatno tvrđa. Na rok od 20 godina rata od oko 800 eura troši čak 40 odsto prihoda domaćinstva, što je na samoj granici prihvatljivog, dok se tek na 30 godina – uz ratu od oko 645 eura – dolazi do opterećenja od oko 32 odsto, koje se može smatrati relativno održivim, ali uz znatno veći ukupni trošak kredita. Produženje roka otplate smanjuje mjesečni pritisak, ali značajno povećava ukupnu cijenu stana zbog kamata, pa se stan od 150.000 eura na kraju plati i preko 230.000 eura.

Važno je naglasiti da je u ovoj analizi portal Bankar kao osnovu uzeo prosječnu cijenu kvadrata na nivou države, dok su cijene u praksi često znatno više. Na crnogorskom primorju, ali i u pojedinim djelovima Podgorice, cijena kvadrata odavno prelazi 3.000 eura, što dodatno produbljuje jaz između zarada i tržišta nekretnina.

Problem je još izraženiji kada se uzme u obzir struktura zarada. Veliki broj zaposlenih u Crnoj Gori prima minimalnu ili zaradu tek nešto iznad minimalne, koja se kreće u rasponu od 600 do 800 eura, koliko iznosi minimala za zaposlene sa srednjom školom, odnosno fakultetom. Za ta domaćinstva, čak i jednosoban stan uz kredit postaje praktično nedostižan, jer bi mjesečna rata često prelazila polovinu ukupnih primanja.

Ove brojke jasno pokazuju da je danas u Crnoj Gori kupovina stana bez dvije stabilne zarade u domaćinstvu gotovo nemoguća, dok je dvosoban stan realna opcija samo uz dugoročno zaduženje.