Cijene nekretnina u Crnoj Gori obaraju sve rekorde, a rast, umjesto da uspori, postaje još intenzivniji. Od čega zavisi mogući pad vrijednosti kvadrata? Šta bi zaista moralo da se dogodi da tržište krene u suprotnom pravcu? I da li je to uopšte realno?

U Crnoj Gori već godinama cijene nekretnina ne pokazuju znake usporavanja. Naprotiv – samo u 2024. godini zabilježen je rast od 20,8 odsto, gotovo šest puta brži nego u Evropskoj uniji. Prosječna cijena novogradnje dostigla je 1.844 eura po kvadratu, a u primorskim zonama i do 3.500 eura. U luksuznom segmentu, cifre se penju do nevjerovatnih 14.000 eura za kvadrat u Tivtu.

Glavni razlog ovakvog trenda leži u snažnoj potražnji, ali ne od strane domaćih građana, već u ogromnom prilivu stranog kapitala. Investitori iz Rusije, Turske, Srbije i EU već godinama kupuju stanove u Crnoj Gori, ne zbog potrebe za životnim prostorom, već kao instrument štednje i profita – kroz kratkoročni najam, preprodaju, ili čisto parkiranje kapitala. Više od 40 odsto stambenih jedinica u zemlji se ne koristi za stanovanje, već stoje prazne ili se iznajmljuju sezonski.

Ovaj investicioni pritisak dodatno podiže cijene, dok domaće stanovništvo sve teže dolazi do svog krova nad glavom. Iako se često u javnosti postavlja pitanje kada će cijene nekretnina konačno početi da padaju, stvarnost pokazuje da su takvi scenariji i dalje daleko – osim ako se ne promijeni čitava struktura tržišta i ekonomske politike.

Potražnja mora prvo da oslabi

Da bi cijene makar donekle pale, najprije bi morala da se smanji potražnja – i to prije svega strana. Geopolitičke tenzije, sankcije ili političke promjene koje bi ograničile priliv novca iz zemalja poput Rusije i Turske mogle bi značajno usporiti kupovine. Isto bi se desilo ako bi Crna Gora postala manje atraktivna kao turistička i poreska destinacija, što bi direktno uticalo na rentabilnost investicija u nekretnine.

S druge strane, finansijski uslovi odigraće ključnu ulogu. Trenutne kamatne stope na stambene kredite u Crnoj Gori su među najvišima u regionu – efektivna stopa prelazi šest odsto, dok pojedine banke nude kredite sa fiksnom kamatom od 4,5 do 5,5 odsto. Dodatno povećanje kamatnih stopa ili postrožavanje uslova kreditiranja, posebno ako dođe do rasta Euribora, moglo bi dodatno smanjiti broj kupaca, što bi pritisnulo cijene naniže.

Treći ključni faktor je ponuda – odnosno njeno ograničenje. Nedostatak urbanističkih planova, zastarjela regulativa i spori birokratski procesi onemogućavaju brzu i legalnu izgradnju, naročito u Podgorici i na obali. Država je ove godine usvojila dva nova zakona – o prostornom planiranju i o izgradnji objekata – s ciljem da pojednostavi procedure, ali njihova implementacija tek treba da pokaže rezultate. Ukoliko bi došlo do ubrzane i masovne legalne gradnje, ponuda bi mogla konačno da sustigne potražnju, čime bi se zaustavio rast cijena ili čak izazvao njihov pad.

Posebnu ulogu može igrati fiskalna politika. Ukoliko bi država uvela nove poreze na prazne stanove, dodatno oporezovala luksuzne nekretnine ili ograničila kupovine za strane državljane, to bi moglo obeshrabriti spekulante. S druge strane, uvođenje poreskih olakšica za domaće stanovništvo, kao što je smanjenje poreza na promet za kupovinu prvog stana, omogućilo bi većem broju građana da se uključe u tržište.

Ukoliko bi se svi ovi faktori poklopili – pad potražnje, rast ponude, restriktivnije kreditiranje i regulatorne promjene – tržište bi moglo da se preokrene. Cijene bi počele da stagniraju ili čak da padaju. No, takav scenarij ne bi bio bez posljedica.

Ko bi bili dobitnici a ko gubitnici?

Na strani dobitnika bili bi domaći građani, naročito mladi parovi i prve kupci, kao i lokalne zajednice koje bi dobile stabilniji i dostupniji stambeni fond. Cijene zakupa bi vjerovatno pale, što bi dodatno relaksiralo tržište.

Međutim, gubitnici ne bi bili mali: strani investitori bi izgubili motivaciju za kupovinu, vrijednost postojećih nekretnina bi pala, a građevinski sektor – koji u velikoj mjeri zavisi od visoke marže i stalne tražnje – suočio bi se sa padom profita i potencijalnim zastojem projekata.

Na kraju, ono što se mora razumjeti jeste da pad cijena nekretnina ne zavisi od jednog faktora. To nije pitanje trenutka, već rezultat kombinacije ekonomskih, regulatornih, finansijskih i geopolitičkih promjena. U sadašnjem kontekstu – i globalno i lokalno – takav preokret djeluje malo vjerovatno u kratkom roku. Ali ako država zaista želi tržište koje je održivo, inkluzivno i dugoročno stabilno, taj trenutak će morati doći – prije ili kasnije.