Na crnogorskom tržištu nekretnina vlada pravi cjenovni haos. U kriznim vremenima, kupovima nekretnina se vidi kao “sigurna investicija”, pa je potražnja velika, što je dovelo i do rekordnog rasta cijena. 

Stabilizacija cijena ili eventualno pojeftinjenje, kako za naš portal objašnjava analitičar tržišta nekretnina u konsultantskoj kompaniji Adriatic Appraisal Darko Đikanović, nijesu ni na vidiku. 

Ističe da su brojni faktori uticali na rast cijena nekretnina. 

“Svjedoci smo izuzetno visokog skoka cijena nekretnina u Crnoj Gori. Ovaj trend rasta je otpočeo u drugoj polovini prošle godine, a ubrzao u 2023. Brojni su razlozi ovog rapidnog rasta, od glavnih se izdvaja visok nivo inflacije, kako na globalnom tako i na lokalnom nivou, zbog čega su troškovi gradnje i propratnih aktivnosti izuzetno skočili. Dodatno, tržište bilježi visok nivo tražnje za nekretninama koja je uveliko premašila ponudu i buknula u prethodnoj godine kao odgovor na globalnu recesiju i inflatornu krizu”, objašnjava Đikanović. 

Ovi trendovi su, kako dodaje, doveli do povećane aktivnosti na tržištu i skoro pa rekordnog priliva inostranog kapitala koji su, kaže, u kombinaciji sa povećanim troškovima, doveli do značajnog povećanja cijena. 

“Tako sada imamo situaciju da cijene stanova koje smo do prije godinu i po dana posmatrali kao realne, danas gledamo kao nezamislivo niske”, naglašava Đikanović. 

Stanovi skuplji i do 40 odsto 

“Ukoliko posmatramo trenutnu ponudu nekretnina, cijene su na rekordno visokom nivou. Tako na primjer, u Podgorici prosječna cijena jednosobnog stana sada iznosi 1.720 eura po metru kvadratnom dok je ista u 2021. iznosila 1.200 eura po m2”, objašnjava Đikanović. 

Nekretnine su, kaže, na primorju još skuplje. 

“U Budvi, prosječna prodajna cijena jednosobnog stana iznosi 2.750 eura dok je u Tivtu prosjek premašio iznos od 3.000 te trenutno iznosi 3.370 eura po metru kvadratnom. U prosjeku su ove cijene za nekih 40% veće u odnosu na isti period 2021. godine”, kaže Đikanović. 

Poskupljenju “kumovale” su i inostrane investicije. 

“Posljednje dvije godine registrujemo i značajna ulaganja stranaca u nekretnine što je odgovor investitora na trenutna dešavanja jer se nekretnina gleda kao „sigurna investicija“ u doba krize. Raspoloživi podaci pokazuju da su cijene rasle iz kvartala u kvartal, dostižući rekordnu vrijednost u trećem kvartalu ove godine”, ističe Đikanović.

Ovaj trend je, kaže, u dobroj mjeri uzrokovan upravo ulaganjima stranaca u nekretnine, koje je, kako dodaje, u prvoj polovini ove godine dostiglo izuzetno visoku vrijednost te je ova godina na putu da ostvari rekordan priliv investicija u nekretnine još od 2006.

Za najam od minimalca do prosječne zarade

Sagovornik ističe i da se bilježe velika poskupljenja kada je riječ o rentiranju nekretnina. 

Cijena iznajmljivanja stanova u Crnoj Gori veća je čak duplo u odnosu na 2021. godinu. Za jednosoban stan u glavnom gradu Crne Gore potrebno je izdvojiti jednu minimalnu platu, dok u prosjeku jednosoban stan u Tivtu košta više od prosječne neto zarade u našoj državi, koja je u julu iznosila 797 eura.

“Ukoliko pogledamo ponudu sa tržišta izdavanja stanova, vidjećemo da je prosječna renta jednosobnog stana u Podgorici trenutno 450 eura, dok je u istom periodu prethodne godine iznosila 350 eura, a godinu ranije 250 eura. Na primjeru Budve, prosječna renta jednosobnog stana iznosi 750 eura, dok je u Tivtu prosjek čak 800 eura. Ovi podaci pokazuju da su rente stanova duplirane u odnosu na isti period 2021. godine”, kaže Đikanović.

On ukazuje da su u poslijednjih godinu dana rente skočile i daleko više nego prodajne cijene. 

„Osim već izloženih razloga za povećanje cijena, na rente je umnogome uticao i rat u Ukrajini zbog kojeg su mnogi Ukrajinci i Rusi izbjegli u Crnu Goru i ovdje kupili ili u većem slučaju rentirali nekretnine. To je dovelo do vrtoglavog skoka renti u poslijednje vrijeme, a stabilizacija istih još uvijek nije na vidiku”, objašnjava Đikanović. 

Inflacija u Crnoj Gori i svakodnevni rast cijena odavno su “pojeli” povećanje zarada. Skuplje je sve, pa je podstanarima cijena najma nekretnine velika briga. U situaciji kada je za rentiranje stana potrebno izdvojiti jednu minimalnu ili prosječnu platu, jasno je da veliki broj građana jedva “krpi kraj s krajem”. 

Naš sagovornik je stava da bi država trebala da se uključi u rješavanje stambenih pitanja onih građana koji nemaju šansu da to sami učine. 

“Po ovim uslovima, građani veoma teško da mogu sebi priuštiti pristojan smještaj, bilo da ga rentiraju ili kupuju. S obzirom na ozbiljnost situacije i divljanje cijena, država treba da pojača napore i pomogne podstanarima i građanima koji nemaju riješeno stambeno pitanje, projektima solidarne gradnje ali takođe i drugim opsežnim mjerama podrške u vidu subvencija, povoljnih kredita i poreskih olakšica”, ističe Đikanović. 

Ponuda raste 

Osim što rastu cijene nekretnina, naš sagovornik objašnjava i da je veliko interesovanje za gradnju novih objekata. 

“Teško je predvidjeti u kojem će se smjeru tržište kretati u narednom periodu, a mnoga predviđanja pucanja balona se do sada nisu obistinila. Ono što je primjetno u poslijednjih godinu dana jeste da ponuda raste. Broj izdatih građevinskih dozvola kao i broj planiranih stanova su registrovali značajan rast nakon perioda neaktivnosti izazvanog pandemijom”, objašnjava Đikanović. 

Ovaj rast ponude će, poručuje, dovesti do boljeg usaglašavanja ponude i tražnje te je razumno za očekivati i stabilizaciju cijena. 

“Svakako ne vjerujem da će doći do nekih značajnih promjena ove godine, a za neki duži vremenski period postoji više faktora od uticaja te ostaje da vidimo kako će tržište na njih reagovati”, zaključuje Đikanović.